JAKARTA (DutaJatim.com) – Kebijakan Pemerintah memindahkan ibukota negara ke Kalimantan Timur (Kaltim) dikhawatirkan mangkrak. Kekhawatiran itu selain soal tata ruang, juga terkait masalah landasan hukum. Karena itu pelaku dunia usaha merespon harap-harap cemas kebijakan pemindahan ibukota negara ke Kaltim—tepatnya di Kabupaten Penajam Paser Utara dan Kutai Kartanegara--tersebut.
Para pengusaha masih menunggu landasan hukum pemindahan pusat administrasi pemerintahan tersebut. Pasalnya, tanpa aturan yang jelas dikhawatirkan pemindahan ibukota bisa batal sewaktu-waktu. Kondisi tersebut tentunya tidak baik bagi iklim usaha karena menimbulkan ketidakpastian.
"Yang paling penting kepastian hukumnya karena payung hukumnya ini kita mesti clear gitu," kata Wakil Ketua Asosiasi Pengusaha Indonesia (Apindo), Shinta Kamdani, saat dihubungi di Jakarta, Rabu (28/8/2019).
Shinta mengkhawatirkan jika nanti berganti pemerintahan maka proses pemindahan ibukota dihentikan atau dibatalkan. Untuk itu perlu produk hukum yang jelas agar hal itu tidak terjadi. "Kita nggak bisa kemudian keputusan pindah, kemudian nanti ada perubahan pemerintahan, perubahan kepemimpinan, terus nanti nggak jadi atau bagaimana. Nah ini juga mungkin suatu yang mesti dipertimbangkan, kepastian hukumnya," katanya.
Selain itu pelaku usaha meminta agar fokus pemerintah terhadap pemindahan ibukota tidak mengesampingkan prioritas lain, terutama terkait perekonomian. Menurutnya, saat ini perekonomian sedang diliputi ketidakpastian.
"Ekonomi lagi nggak gampang. Jadi timing-nya juga penting, kita sekarang lagi fokus, di mana kita bisa menguatkan roda perekonomian kita, sementara fokusnya kita harus pindah ibukota. Nah, nanti itu seperti apa. Ini juga menjadi pertanyaan kan?" tambahnya.
Pengusaha juga khawatir pengurusan izin berusaha terhambat. Pasalnya proses perizinan masih ada yang harus datang ke kementerian terkait selaku pemberi izin. Tentu saja harus datang dari Jakarta ke ibukota baru untuk mengurus perizinan sehingga akan memakan waktu dan biaya. "Jadi masih banyak yang harus bertemu sendiri dengan kementerian untuk pengurusan perizinan segala gitu," kata Shinta.
Saat ini memang pengurusan izin bisa melalui sistem online seperti OSS. Sayangnya, menurut Shinta, perizinan berbasis digital ini belum sepenuhnya berjalan. Kalau perizinan online sudah berjalan dengan baik, artinya seluruh perizinan bisa secara online tanpa tatap muka langsung, sehingga pindah ibukota pun tak jadi masalah.
"Pemindahan ibukota pasti ada administrasinya yang tambah-tambah, karena tidak di dalam tempat yang sama kan. Nah, jadi ini pasti ada mobilisasi isu tambahan biaya dengan pengurusan-pengurusan (izin)," jelasnya.
Kondisi tersebut menurutnya perlu menjadi perhatian. Tujuannya agar tidak ada hambatan investasi ketika ibukota negara pindah ke Kalimantan Timur. "Jadi selama ini kita belum bisa fully digitalise. Nah ini mungkin yang menjadi concern banyak pihak bagaimana nanti kalau (ibu kota) pindah ke sana, bagaimana nanti dari segi administrasinya dan segala macam," tambahnya.
Gubernur Jawa Barat Ridwan Kamil juga khawatir pembangunan ibukota baru mangkrak. Dia sampai harus menyambangi Presiden Joko Widodo (Jokowi) di Istana Kepresidenan Jakarta, Rabu (28/8/2019), untuk memberikan masukan soal ibukota negara yang baru tersebut.
"Pengalaman saya sebagai dosen perkotaan, asumsi luas lahan terlalu luas. Harus dikaji ulang. Jangan sampai menghasilkan kota yang terlalu luas. Kota berorientasi mobil," kata Ridwan di kompleks Istana Kepresidenan. "Karena di masa depan, kota futuristik itu kota berjalan kaki. Kantor, rumah, sekolah harus berdekatan, jalan kaki. Kalau kepepet, baru public transport, terakhir baru mobil. Jangan dibalik," tegasnya.
Menurut Ridwan, dari seluruh implementasi pemindahan ibukota di berbagai negara, Washington DC, Amerika Serikat (AS), merupakan contoh paling ideal yang bisa ditiru oleh Indonesia. "Orang bisa jalan kaki, jam 17.00 kantor tutup masih ramai. Jangan sampai kejadian dengan ibukota baru lain, malam hari sepi. Karena apa? Tidak ada tempat retail, orang juga rumahnya jauh. Kalau pakai teori Washington DC, sekitar 17.000 hektare, maksimal 30.000 hektare, itu sudah cukup. Enggak usah 180.000 hektare. 30 berbanding 180. Itu kan ibukota Amerika sudah teruji beradab-abad dan hasilnya ibu kota terbaik," jelasnya.
Sebagai informasi, Ridwan Kamil merupakan salah satu kepala daerah yang lantang mengkritisi rencana pemindahan ibukota ke wilayah Kalimantan Timur. Menurutnya, lahan yang digunakan untuk mendirikan ibukota terlalu boros. Ridwan Kamil bahkan meminta pemerintah pusat untuk mempelajari sejumlah negara yang gagal memindahkan ibukota negaranya.
Lantas, apa kata Jokowi mendengar masukan terkait pemindahan ibukota? "Beliau sangat senang mendapatkan input. Jadi semua orang berkepentingan," katanya menirukan sikap Jokowi.
Ridwan Kamil menegaskan mendukung penuh rencana pemindahan ibukota dari DKI Jakarta. Namun, menurutnya, pemerintah pusat tetap perlu melakukan persiapan yang matang. "Ada ibukota di Brasilia, Brasil, setelah 50 tahun dicap sebagai ibukota yang tidak berhasil oleh Harvard, oleh New York Times. Jangan sampai kita sibuk dengan cara seperti itu. 50 tahun setelahnya mangkrak," kata Ridwan Kamil. "Saya mengingatkan saja agar kita merencanakan ini jauh lebih matang dan lebih baik, masukan masyarakat juga diterima," jelasnya.
Pengembang Besar Bergerak
Sementara itu, pengembang properti kelas kakap langsung bergerak cepat pasca-Presiden Jokowi mengumumkan lokasi ibukota baru di Kaltim. Lokasi pembangunan ibukota baru ada di Kabupaten Penajam Paser Utara dan Kutai Kartanegara di Kalimantan Timur disediakan lahan seluas 180 ribu hektare (ha). Untuk pembangunan kawasan induk ibukota dimulai dengan seluas 40 ribu ha. Selanjutnya bisa dilakukan perluasan lagi. Nantinya ibu kota baru berpusat di Kecamatan Sepaku dan Samboja. Konstruksi ibukota baru ditargetkan dimulai 2020 dan akan digunakan pada tahun 2024.
Salah satu pengembang kakap yang bergerak cepat adalah PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN). Pengembang ini memasang iklan properti di salah satu koran untuk mempromosikan proyek Borneo Bay City. Tak tanggung-tanggung, harga properti yang dijual mencapai Rp700 juta. Sontak iklan tersebut menjadi viral menjadi pembicaraan masyarakat.
Iklan tersebut bertuliskan “Investasi Terbaik di Ibu Kota Negara Baru di Kalimantan Timur. Harga Proyek Borneo Bay City ini dimulai Rp700 jutaan”. Mengutip situs resmi Borneo Bay City, Jakarta, Rabu (28/8/2019), Borneo Bay City diklaim sebagai salah satu mahakarya Agung Podomoro Land, berupa hunian asri menghadap laut, hadir menawarkan kenyamanan dan kemudahan hidup bagi penggunanya.
"Miliki segera surga di tepi selat Makassar, sebagai aset pribadi Anda dan keluarga Anda tercinta, tidak perlu diragukan lagi, lokasi Borneo Bay City sangatlah strategis, dengan akses view langsung menuju keindahan laut untuk melepas penat Anda selepas bekerja, pusat perbelanjaan The Plaza Balikpapan yang dikembangkan juga oleh Agung Podomoro Land," demikian tulis iklan tersebut.
Selain itu Borneo Bay City juga disebut sangat dekat dengan fasilitas – fasilitas sosial seperti sekolah, universitas ternama di Balikpapan, rumah sakit, akses cepat menuju Bandara Balikpapan dan lain sebagainya. “Nikmati keindahan surga tepi laut nan Asri di kota Balikpapan, miliki dan rasakan surga Anda pribadi bersama keluarga.”
PT Agung Podomoro Land Tbk dengan proyek superblok Borneo Bay City di Balikpapan dengan konsep waterfront juga akan menaikkan harga hunian mereka dari promo Rp 700 juta saat ini menjadi Rp 1,70 miliar mulai 1 September 2019. “Setelah pengumuman [pemindahan ibu kota] itu, kami mengeluarkan promo unit seharga Rp700 juta yang akan berubah menjadi Rp1,70 miliar pada September,” tutur Head of Advertising And Promote Borneo Bay Tri Wijaya kemarin.
Tri optimistis penjualan Borneo Bay dengan promo Rp 700 juta setelah pengumuman pemindahan ibu kota ke wilayah Kalimantan Timur akan meningkat. Pasalnya, dia mengklaim bahwa setelah pihaknya mengumumkan promosi tersebut, banyak calon pembeli antusias dan berencana membeli unitnya. Tri menjelaskan bahwa dari tujuh menara yang dikembangkan di Borneo Bay saat ini hanya bersisa 20 persen dari total 1.220 unit.
Head Division Kalimantan dan Sulawesi PT Sinar Mas Wisesa—anak usaha Grup Sinarmas, Limjan Tambunan, mengatakan bahwa peningkatan jumlah permintaan hunian dipastikan akan semakin terlihat hingga tahun depan. “Saat ini peningkatan permintaan hunian memang masih belum terlihat secara langsung, Kami baru merasakan dampak politis, mungkin tahun 2020 baru terasa,” tuturnya seperti dikutip dari Bisnis.
Limjan mengatakan bahwa sebelum berita rencana pemindahan ibu kota negara mulai mencuat kembali, anak usaha Sinarmas itu telah agresif mengembangkan lahan-lahan di sekitar wilayah Kalimantan Timur yang memiliki potensi pertumbuhan ekonomi. Pihaknya kini tengah membangun proyek kawasan komersial dan permukiman Grand City Balikpapan sejak beberapa tahun belakangan.
Sebelumnya, Marketing Director PT Ciputra Residence Yance Onggo mengungkapkan adanya pengumuman ibu kota baru di Kaltim membawa euforia untuk penjualan proyek properti di daerah itu. Namun, perusahaan tetap harus melihat perencanaan pembangunannya seperti apa terlebih dulu.
“Lokasi kami di Balikpapan kan berdekatan dengan Penajam Paser Utara, tentu euforianya bisa menjadi baik. Jadi, saat ini kami intensifkan persiapan di lapangan dan lain-lain untuk properti kami, apalagi setelah ditetapkan sebagai IKN [ibu kota negara], ini dampaknya akan sangat positif,” ungkapnya.
Akan tetapi, kata Yance, jika melihat potensi pasarnya, Ciputra Residence belum memiliki rencana menaikkan harga properti dan lahan proyeknya di Kaltim. Lahan Ciputra tersebar di wilayah Kalimantan lain. Seperti di CitraMitra City Banjarbaru 172 ha.
Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, mencatat setidaknya ada beberapa perusahaan properti besar yang memiliki lahan di Kaltim. Namun dia mengaku tidak punya detil terbaru luasannya. "Kalau properti ada Ciputra, Agung Podomoro, Cowell, Wika Realty, PP Properti, Bintang Omega Sakti, dan Lippo. Luasnya nggak ada detailnya," ujarnya.
Ali mengatakan kebanyakan dari perusahaan properti itu memiliki lahan di Balilpapan. Selain itu ada juga pengembang lokal yang menguasai lahan di sekitaran Kaltim. "Balikpapan itu saat ini berkembang di sepanjang jalan utamanya," tambahnya.
Menurut Ali jika ibu kota sudah resmi dipindahkan industri properti yang akan berkembang pesat ada di kota besar sekitarnya seperti Balikpapan dan Samarinda. Apalagi koneksi transportasi ada di kota tersebut. "Sekarang memang mengarah ke Sepinggan dekat Bandara. Kalau ibu kota jadi maka akan terjadi perkembangan luar biasa di wilayah antara Balikpapan dan Samarinda," katanya.
PT Ciputra Development Tbk (CTRA) memiliki total lahan 870 hektar (ha) di seluruh Kalimantan. "Tepatnya lebih banyak di Samarinda," kata Direktur dan Sekretaris Perusahaan Ciputra Development Tulus Santoso.
Untuk di Kaltim sendiri Ciputra memiliki lahan di Samarinda dan Balikpapan yang totalnya mencapai 620 ha. Di Samarinda perusahaan memiliki total lahan sebesar 590 ha. Lahan di Samarinda itu terdiri dari CitraGrand Senyiur City Samarinda 397 ha, CitraGarden City Samarinda 100 ha dan CitraLand City Samarinda 93 ha. Sementara di Balikpapan, Ciputra memiliki lahan di Citra Bukit Indah Balikpapan 21 ha dan Citra City Balikpapan 9 ha. Banjarmasin 40 ha, CitraGarden Banjarmasin 10 ha, CitraGarden Aneka Pontianak 27 ha. Seluruh tanah itu masih dalam proses rencana pembangunan. Prosesnya melalui kerja sama operasi (KSO).
PT Cowell Development Tbk (COWL), juga menggarap proyek propertinya di Balikpapan, Kalimantan Timur, dengan luas total lahan 126 Ha. Salah satunya yang diluncurkan, yaitu produk rumah tapak New Richwood dan kawasan komersial, rumah toko City Gate di Borneo Paradiso, Balikpapan.
Sementara itu, Lippo Grup, melalui anak usahanya juga ikut membuka peluang di Kalimantan Timur, yaitu dengan proyek mal dan apartemen bernama Balikpapan City Centre. Selain itu, Lippo juga mengoleksi sejumlah properti di Kalimantan, seperti pusat perbelanjaan hingga rumah sakit. Serta, akan terus menambah proyek terbarunya, baik hotel, mal, maupun real estate.
PT PP Propeti Tbk (PPRO), saat ini memiliki proyek properti berupa mal dan hotel di daerah Kalimantan Timur, yakni Balikpapan Ocean Square dan hotel yang dikelola oleh Swiss-Bellhotel. Perseroan juga gencar berekspansi ke Kaltim. Setidaknya, sudah ada 500 hektare lahan yang akan diakuisisi berkenaan dengan ekspansi tersebut. Nantinya, PPRO akan mengajak mitra strategis di Kaltim, yang akan menjadi ibukota baru RI.
Lahan Prabowo?
Selain pengembang besar itu, beredar kabar pula bahwa lahan untuk ibukota negara yang baru itu dikuasai oleh Hashim Djojohadikusumo, adik Prabowo Subianto, dan Menteri Koordinator Bidang Kemaritiman Luhut Binsar Pandjaitan. Benarkah? Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Sofyan Djalil membantah kabar tersebut. Dia menekankan, sebagian besar tanah merupakan milik pemerintah.
"Tak ada nama-nama tertentu di dalam kepemilikan tanah. Lebih dari 90% itu tanah negara. Jadi jangan berpikir dengan pemindahan ibu kota ada orang yang dapat keuntungan (karena kepemilikan lahan)," ujar Sofyan dalam konferensi pers di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Selasa (27/8/2019).
Meski demikian, dia mengakui, memang ada kawasan Hutan Tanaman Industri (HTI) yang akan diubah menjadi ibu kota baru. Namun pembangunan itu turut memperhatikan lingkungan sebab konsep ibu kota baru adalah green city. "Tapi HTI itu juga bukan milik tokoh tertentu," kata dia.
Sofyan menjelaskan, data detail kepemilikan lahan memang akan terlihat usai pemerintah menyelesaikan proses Inventarisasi Penguasaan, Pemilikan, Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah (IP4T). Meski demikian, kata dia, hingga saat ini IP4T menunjukkan sebagian besar lahan memang dimiliki negara. "Kalau pun harus ada lahan yang dibebaskan itu hanya untuk kebutuhan jalan-jalan saja. Itu juga akan kita freeze dulu supaya tidak terjadi spekulasi di sana," ungkapnya.
Skenario Hunian
Presiden Jokowi telah mengumumkan ibu kota baru berlokasi di Kabupaten Penajam Paser Utara dan sebagian Kutai Kartanegara, Kalimantan Timur, pada Senin lalu, 26 Agustus 2019. Segala hal terkait konsep ibu kota baru sudah dirampungkan. Salah satunya masalah hunian. Masalah hunian ini penting karena nantinya ratusan ribu Aparatur Sipil Negara beserta keluarganya akan pindah ke ibu kota baru. Karenanya untuk kebutuhan hunian, konsep desainnya diperhitungkan berdasar lokasi, distribusi dan tipologi.
Dalam Konsep Desain Ibu Kota Baru Republik Indonesia yang dirancang Kementerian Pekerjaan Umur dan Perumahan Rakyat yang dikutip Rabu 28 Agustus 2019, tercatat ada delapan skenario hunian.
Pertama, skenario jumlah penduduk sebesar 2.968.000 jiwa. Jumlah ini akan didistribusikan di Ring-1 (radius 5 km) dan Ring-2 (radius 5 km-10 km) sebesar 1,65 juta jiwa, terutama untuk ASN dan keluarganya. Sedangkan kemungkinan 1.368.000 jiwa mayoritas diproyeksikan sebagai bangkitan dari ASN, didistribusikan melingkar di tepian dalam dan luar Ring-2 dalam bentuk pemukiman urban village.
Kedua, kepadatan penduduk rendah di pusat kota dan sebaliknya semakin padat di pinggiran kota.
Ketiga, Ring-1 direncanakan berkepadatan rendah yakni 31 jiwa per hektare untuk menampung 242.369 jiwa. Ring-2 semakin padat menjadi 59 jiwa per hektare untuk menampung 1.379.365 jiwa, dan Ring-3 semakin dipadatkan mencapai 80 jiwa per hektare.
Keempat, pemukiman di luar ibu kota-1, yakni kawasan perkotaan yang ada di dalam Ring-1 atau capital city ring road, dibagi ke dalam distrik 1-8, distrik techno park dan distrik university town.
Kelima, lahan pemukiman dan kelas sosial penduduk. Sebanyak 3.140 hektare sampai 40 persen atau 7.850 hektare dialokasikan untuk permukiman, infrastruktur, ruang hijau dengan komposisi 45 persen kelas atas, 50 persen kelas menengah dan lima persen kelas bawah.
Sementara sebanyak 17.250 hektare sampai 75 persen dari luas lahan Ring-2 atau 23.562 hektare dialokasikan untuk permukiman, infrastruktur, ruang hijau dengan komposisi sosial 25 persen kelas atas, 50 persen kelas menengah dan 25 persen kelas bawah.
Keenam, penyediaan perumahan berpola hunian berimbang (1:2:3) dengan tipologi perumahan; landed (1-3 lantai), medium rise (4-6 lantai), dan high rise (8-12 lantai).
Ketujuh, rencana kepadatan pemukiman dan tipologi perumahan dalam capital city-1 dan 10 distrik. Berdasarkan poin 4,5 dan 6, diperoleh rencana rinci di capital city-1 dan setia[ distrik untuk alokasi penduduk yang akan menempati perumahan high rise, medium rise dan landed, jumlah total penduduk dan prosentase terhadap total penduduk di ibu kota. Selanjutnya didapatkan pula total jiwa yang harus ditampung pada setiap tipologi perumahan.
Kedelapan, penempatan pemukiman landed diprioritaskan pada interior blok kawasan yang dirancang dalam bentuk cluster, sedangkan untuk medium rise dan high rose rencananya berdasarkan kriteria lokasi, yakni lahan yang eksesibilitasnya relatif tinggi, harga lahannya potensial menjadi mahal, dekat dengan CBD dan pusat lingkungan, memiliki amenitas alami dan view berkualitas estetik.
Pengamanan Canggih
Tak hanya sistem transportasi dan hunian, konsep sistem keamanan ibu kota baru yang akan dipindah ke Kalimantan Timur juga dirancang secara rinci. Nantinya sistem keamanan akan didasarkan pada interated safety control dan intelegent security system. Seperti apa modelnya?
Selain terintegrasi, sistem keamanan juga akan menerapkan level zonasi. Untuk interated safety control dan intelegent security system, konsep pertama, terintegrasi dengan jaringan infrastruktur kawasan yakni jaringan fiber optic, jalan dan lampu.
Kedua, menggunakan kamera pengawas untuk lalu lintas, ruang publik dan gedung khusus berkeamanan tinggi. Ketiga, sistem keamanan zona dikendalikan dari ruang server dan monitor serta ruang workstation per zona dan pack distribus, serta akses CCTV. Sedangkan terkait level zonasi, dibagi dalam tiga kategori. Pertama, zona keamanan tinggi, yakni istana presiden, wakil presiden, DPR, militer.
Kedua, zona keamanan sedang, yakni kementerian, lembaga yudikatif, lembaga pemerintahan non yudikatif, museum, gubernur, walikota, diplomatik. Ketiga, zona keamanan rendah yang terbagi atas bangunan, yakni diplomatik, perumahan, university town, CBD, town, neighborhood; dan fasilitas primer yaitu pusat perdagangan, office park dan park and urban space.
Untuk sarana sistem keamanan akan menggunakan jaringan fiber optik, kamera outdoor highspeed PTZ, ruang server sebagai back up dan bank data penyimpan hasil perekaman seluruh zona. Ditambah, ruang monitor CCTV sebagai ruang pantauan CCTV yang dipasang di area umum atau di dalam bangunan secara real time. Kriteria penempatan ruang server dan monitor CCTV berada di tempat strategis dan berdekatan dengan Departemen Pertahanan dan Keamanan.
Partai Gerindra mengingatkan pemerintah agar biaya pemindahan ibu kota negara menggunakan seratus persen uang negara, karena itu menyangkut kedaulatan. "Kalau Gerindra maunya seratus persen uang negara. Bahwa ada faktor pendukung lainnya yang mengikuti, itu faktor sekunder; yang paling utama adalah kebutuhan dasarnya," kata Wakil Ketua Umum Partai Gerindra Edhy Prabowo di kompleks Parlemen, Jakarta, Selasa 27 Agustus 2019.
Menurutnya, kedaulatan negara dan membangun negeri harusnya tak diserahkan kepada swasta, melainkan langsung oleh pemerintah. Hal ini merupakan arahan dari Ketua Umum Partai Gerindra Prabowo Subianto. Gerindra tak menghalangi itikad pemerintah merencanakan pemindahan ibu kota, bahkan mempersilakan menjalankan kebijakan itu. “Tetapi kalau mau dipilih tempat, Pak Prabowo sendiri, kami, Gerindra, ingin kalau bisa di sekitar Jakarta, Jonggol (sebuah kecamatan di Kabupaten Bogor, Jawa Barat) sebagai misal. Tidak terlalu jauh tinggal penguatan-penguatan," kata Edhy.
(dtf/vvn/wis)
No comments:
Post a Comment